Prêt viager hypothécaire : des réticences

Le prêt viager hypothécaire (article L-134-1 du Code de la consommation) a été instauré en 2006 lors de la réforme des sûretés. Il s’agit d’un prêt garanti par une hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur, pour faciliter l’accès au crédit ou pour assurer un complément de retraite. Le propriétaire conserve la jouissance de son bien qu’il peut occuper ou louer, et il lui appartient de l’entretenir et d’acquitter charges et impôts, précise Marie-Claude Soumy, du Courrier des retraités. Le montant du prêt est une fraction de la valeur du logement, croissante avec l’âge du propriétaire au moment où l’opération est conclue. Ainsi, à l’âge de soixante-cinq ans, le prêt est de 18% de la valeur du bien, et de 53% à l’âge de soixante-quinze ans. Compte tenu de la présence de l’hypothèque, le contrat de prêt doit être conclu devant notaire. Le bénéficiaire du prêt viager hypothécaire n’a aucun remboursement à verser, ni concernant le montant du prêt, ni les intérêts. Le prêt étant viager, c’est en principe au décès du bénéficiaire que les comptes sont apurés et que l’hypothèque est levée. Si le montant du prêt et des intérêts cumulés est inférieur à la valeur du bien, la banque se rembourse et le solde entre dans la succession. Dans le cas contraire, les héritiers ne doivent rien et c’est la banque qui assume le risque. Le système du prêt viager hypothécaire ne rencontre pas le succès escompté par ses initiateurs. Les frais élevés constituent le premier motif de réticence : il s’agit des frais d’évaluation du bien et des frais de notaires ; de plus, les intérêts comptés par la banque sont élevés, de sorte qu’au dénouement, le solde revenant aux héritiers risque d’âtre faible, voire nul. Le second motif de réticence se rencontre dans les pays (dont la France) où le souci de transmettre un héritage est très fort. Beaucoup de candidats renoncent à solliciter un prêt viager hypothécaire pour éviter en fait de déshériter leurs représentants. Pour le Courrier des retraités, « l’octroi d’un tel prêt n’est pas une opération philanthropique et il faut bien étudier l’équilibre entre les avantages et les inconvénients. »

Courrier des retraités, juillet 2014.